Ihre Neubauimmobilie oder Denkmalschutzimmobilie in Leipzig:

Neubau und Sanierung mit KfW Förderung – wichtige Änderungen

seit Januar 2020

Seit Januar gelten zahlreiche Neuregelungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), um das energieeffiziente Bauen und Sanieren noch mehr zu fördern. Ausgangspunkt dafür sind die im September 2019 gesetzlich vereinbarten Klimaziele der Bundesregierung. Die Neukonzeption vieler Förderprodukte führt dazu, dass Sie bei einer Inanspruchnahme in vielen Fällen von höheren Tilgungs- und Investitionszuschüssen sowie aufgestockten Kreditbeträgen profitieren können.

Nachfolgend finden Sie eine Übersicht mit allen für Sie möglicherweise interessanten Veränderungen:

Seit 24.01.2020 gilt für Sanierung oder Kauf einer bestehenden Immobilie:

Energieeffizient Sanieren – Kredit (151)

Für die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder den Kauf von saniertem Wohnraum erhöht sich der Tilgungszuschuss um 12,5 % auf insgesamt 25%. Der maximale Kreditbetrag steigt um 20.000 Euro auf 120.000 Euro.

Maßnahme                                      Tilgungszuschuss in %      in Euro/Wohneinheit

KfW-Effizienzhaus 55     40 % von max. 120.000 € Kreditbetrag        bis zu 48.000 €

KfW-Effizienzhaus 70     35 % von max. 120.000 € Kreditbetrag        bis zu 42.000 €

KfW-Effizienzhaus 85     30 % von max. 120.000 € Kreditbetrag        bis zu 36.000 €

KfW-Effizienzhaus 100  27,5 % von max, 120.000 € Kreditbetrag      bis zu 33.000 €

KfW-Effizienzhaus 115    25 % von max. 120.000 € Kreditbetrag       bis zu 30.000 €

KfW-Effizienzhaus Denkmal 25 % von max. 120.000 € Kreditbetrag  bis zu 30.000 €

Energieeffizient Sanieren – Kredit (152)

Bei energetischen Einzelmaßnahmen, die keinen KfW-Effizienzhaus-Standard anstreben, erhöht sich der Tilgungszuschuss um 12,5 %. Der maximale Kreditbetrag bleibt bei 50.000 Euro.

Maßnahme                 Tilgungszuschuss in %      in Euro/Wohneinheit
Einzelmaßnahmen    20 % von max. 50.000 € Kreditbetrag       bis zu 10.000 €

Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (430)

Für die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder energetische Einzelmaßnahmen erhöht sich der Investitionszuschuss um 10 %. Die förderfähigen Investitionskosten für die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus steigen um 20.000 Euro auf 120.000 Euro.
Die förderfähigen Investitionskosten für Einzelmaßnahmen bleiben bei 50.000 Euro.

Maßnahme                       Tilgungszuschuss in %      in Euro/Wohneinheit

KfW-Effizienzhaus 55     40 % Ihrer förderfähigen Kosten von max. 120.000 € bis zu 48.000 €

KfW-Effizienzhaus 70     35 % Ihrer förderfähigen Kosten von max. 120.000 € bis zu 42.000 €

KfW-Effizienzhaus 85     30 % Ihrer förderfähigen Kosten von max. 120.000 € bis zu 36.000 €

KfW-Effizienzhaus 100  27,5 % Ihrer förderfähigen Kosten von max, 120.000 € bis zu 33.000 €

KfW-Effizienzhaus 115    25 % Ihrer förderfähigen Kosten von max. 120.000 € bis zu 30.000 €

KfW-Effizienzhaus Denkmal 25 % Ihrer förderfähigen Kosten von max. 120.000 € bis zu 30.000 €

Bau oder Kauf eines neu gebauten KfW-Effizienzhauses

Energieeffizient Bauen – Kredit (153)

Für den Bau oder Kauf eines neu gebauten KfW-Effizienzhauses erhöht sich der Tilgungszuschuss um 10 %. Der maximale Kreditbetrag steigt um 20.000 Euro auf insgesamt 120.000 Euro.

Maßnahme                                      Tilgungszuschuss in %      in Euro/Wohneinheit

KfW-Effizienzhaus 40Plus 25 % von max. 120.000 € Kreditbetrag      bis zu 30.000 €

KfW-Effizienzhaus 40         20 % von max. 120.000 € Kreditbetrag     bis zu 24.000 €

KfW-Effizienzhaus 55         15 % von max. 120.000 € Kreditbetrag     bis zu 18.000 €

Bereits 01.01.2020 gilt für Wohngebäude:

Energieeffizient Sanieren – Kredit (152) und Energieeffizient Sanieren – Zuschuss (430)

Ab dem 01.01.2020 wird die Heizungsförderung für Einzelmaßnahmen nahezu komplett vom BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) übernommen. Nah- und Fernwärme sowie die Optimierung der Heizungsanlage werden weiterhin von der KfW gefördert.

Nicht mehr gefördert werden:

als Einzelmaßnahme: Ö̈l-Brennwert-Heizungen, Gas-Brennwert- Heizungen, ergänzende Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien

als Maßnahmenpaket: Heizungspaket, Lüftungspaket

Energieeffizient Sanieren – Kredit (151) und Energieeffizient Sanieren – Zuschuss (430)

Ab 01.01.2020 werden Wärmeerzeuger auf Basis des Energieträgers Ö̈l (z. B. Öl-Brennwertkessel, ölbetriebene Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlage) bei der Sanierung zum KfW-Effizienzhaus nicht mehr gefördert. Die Kosten hierfür können daher bei den förderfähigen Kosten nicht mehr berücksichtigt werden.

Für die energetische Berechnung zum KfW-Effizienzhaus kann ein nicht förderfähiger Wärmeerzeuger weiterhin berücksichtigt werden.

Energieeffizient Bauen – Kredit (153)

Planen Sie in Ihrem KfW-Effizienzhaus eine Öl-Heizung einzubauen, können Sie ab 01.01.2020 keine Förderung mehr erhalten.

Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167)

Kombinierte Heizungsanlagen auf Basis erneuerbarer Energien und Ö̈l werden ab dem 01.01.2020 nicht mehr gefördert.

Ergänzend zum BAFA-Zuschuss werden aber weiterhin gefördert:

Solarthermie-Anlagen

Biomasse-Anlagen

Wärmepumpen

Gas-Brennwertheizungen (in Kombination mit einer Heizung auf Basis erneuerbarer Energien)

Neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau perfekt

Eine gute Nachricht für Investoren: Bereits im November 2018 wurde ein neuer § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) über eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau vom Bundestag gebilligt. Nun hat auch der Bundesrat zugestimmt.

Damit will die Bundesregierung ihrer Wohnraumoffensive Schwung verleihen und privaten Investoren mit neuen steuerlichen Vergünstigungen den Einstieg in den Mietwohnungsbau erleichtern. Die Sonderabschreibung gilt ausschließlich für den Bau neuer Wohnungen und kann neben der regulären linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG in Anspruch genommen werden. Sie soll im Jahr der Errichtung der Wohnimmobilie oder ihres Erwerbs sowie in den folgenden 3 Jahren bis zu 5 Prozent jährlich betragen.

Worauf Sie bei der Weitergabe Ihres Wohneigentums achten sollten

Eine Immobilie stellt einen besonderen Wert dar, der gerade im Hinblick auf die Zukunft mit Sorgfalt betrachtet werden sollte. „Was soll mit meinem Wohneigentum geschehen, wenn ich einmal nicht mehr bin?“ Diese Frage beschäftigt früher oder später viele Eigentümer von Immobilien. Hier möchten wir Ihnen mehrere Antworten anbieten – eine Entscheidung ist natürlich immer aus der persönlichen Situation heraus zu treffen.

Vererben oder verschenken?

Sollte eine Immobilie Teil des Erbes sein oder ist es angebracht, sie zu Lebzeiten zu verschenken? Bei dieser Abwägung spielt selbstverständlich eine große Rolle, wie der Ehepartner und die weitere Familie zum Erblasser stehen, welches Verhältnis sie zueinander haben, wie groß deren Zahl ist und welche Pläne für die Zukunft gemacht wurden. Ist das Vermögen beträchtlich, lassen sich mit dem Verschenken der Immobilie deutlich Steuern sparen, zumal, wenn das Wohneigentum an die übernächste Generation der Enkel weitergegeben wird. Bei selbst genutzten Immobilien ist unabhängig vom Wert eine Schenkung an den Ehegatten ohnehin steuerfrei.

Frühzeitig den Nachlass planen

Etwas anders sieht es aus, wenn die betreffende Immobilie nicht gemeinsam genutzt wird. Ein woanders wohnender Lebensgefährte, die Kinder, weitere Verwandte oder auch Freunde können sozusagen „portionsweise“ beschenkt werden: In Abhängigkeit vom Grad der Verwandtschaft ist alle zehn Jahre dafür ein bestimmter Steuerfreibetrag abrufbar. So sind Schenkungen unter Ehegatten bis zu 500.000 Euro steuerfrei oder an leibliche Kinder bis zu 400.000. Mit den weiteren Verwandtschaftsgraden ergibt sich eine Abstufung bis 100.000 Euro. Schenkungen an andere Personen sind immerhin bis 20.000 Euro steuerfrei. Damit lohnt sich vor allem bei entfernteren Verwandten, alle zehn Jahre einen weiteren Teil des Immobilienbesitzes zu verschenken. Allerdings sollte möglichst frühzeitig in der Frage Immobilien vererben oder verschenken Klarheit herrschen, um unnötigen finanziellen Einbußen vorzubeugen.

Die Immobilie ist noch nicht abbezahlt …

Wird das Wohneigentum noch finanziert? Dann sollten Sie mit der Entscheidung Erbe oder Schenkung besser abwarten. In beiden Fällen würden Sie die Schulden weitergeben. Bei einer Erbschaft kann das Erbe im ungünstigsten Fall zumindest ausgeschlagen werden.

… oder dient der Altersvorsorge?

In diesem Fall sollte Sie Ihre Immobilie vererben. Denn Sie werden sie als Mietobjekt oder Wohnraum für Ihre eigenen Interessen benötigen und können zu Lebzeiten nicht darauf verzichten. Sollten Sie dennoch zu einer Schenkung neigen, lässt sich die weitere Nutzung durch Sie als Nießbrauch vertraglich regeln. Ihre Eigentumswohnung gehört dann zwar nicht mehr Ihnen, doch Sie können lebenslang in ihr wohnen oder sie vermieten. Ein auf Erbrecht spezialisierter Rechtsanwalt, ein Notar oder Ihr Steuerberater werden Sie fundiert zu diesen und weiteren Überlegungen beraten.

Aussichtsreiche Perspektiven für Neubau Immobilien in Leipzig Der Markt gewinnt zusehends an Dynamik.

Der Leipziger Immobilienmarkt gilt als einer des spannendsten der Republik. Er ist bei weitem noch nicht so ausgereizt wie der Markt in Metropolregionen wie München oder Hamburg. Noch immer liegt über Leipzig eine Aufbruchsstimmung, während andere ostdeutsche und erst recht westdeutsche Großstädten mittlerweile in einer Phase der Konsolidierung und des Stillstands angelangt sind. Unser Unternehmen versorgt den dynamischen Leipziger Immobilienmarkt mit aufwändig sanierten Denkmalschutz Immobilien und modernen, hochwertigen Neubau Immobilien. Während erstere aus ganz natürlichen Gründen in ihrer Zahl begrenzt vorhanden sind, sind Neubau Immobilie ein Zeichen für das Wachstum und die Zukunftsfähigkeit eines Marktes. Deshalb möchten wir Sie in diesem Beitrag mit der zunehmenden Bedeutung und den Renditechancen der von uns vertriebenen Neubauimmobilien in Leipzig informieren.

Mit einer Kapitalanlage in Neubau Immobilien vom Wachstum profitieren

Die Nachfrage nach attraktiven Neubau Immobilien in Leipzig hat nicht wie andernorts einen rein spekulativen, sondern einen ganz realen Hintergrund: Leipzig ist gegenwärtig die am schnellsten wachsende deutsche Großstadt. Von 2015 bis 2017 nahm ihre Bevölkerung um knapp 8 Prozent zu. Mit Stand Dezember 2017 hatte Leipzig rund 582.000 Einwohner. Nimmt man das Wachstum von 1,9 Prozent gegenüber 2016 als Maßstab für die Entwicklung der folgenden Monate und Jahre, dann dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, bis die 600.000er Marke fällt. Für das Wachstum in den nächsten beiden Jahrzehnten liegen – je nach Modell – Schätzungen vor, die von bis zu 722.000 Leipzigern im Jahr 2030 ausgehen. Dieses horrende Wachstum stellt die Stadt vor zahlreiche Herausforderungen. Eine davon ist der Wohnungsbau. Die Zunahme der Stadtbevölkerung resultiert weniger aus der noch immer sehr gemäßigten Geburtenrate, sondern aus den vielen Zuzüglern, die die positiven Lebens- und Arbeitsverhältnisse in Leipzig anziehen. Damit steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Und diese wird zunehmend über die Schaffung von Neubau Immobilien in Leipzig befriedigt – als Entlastung des bisher sehr dominanten Altbau Immobilienmarktes. Eine Investition in Leipziger Neubauimmobilien folgt also dem rationalen Argument, vom Wachstum der Messestadt zu profitieren und es mit dem eigenen Investment selbst zu fördern.

Der Bau von Neubauimmobilien stagniert indes weiter

Wie drückt sich die weiter steigende Nachfrage nun im Wohnungsbau aus? Nach unseren Kenntnissen: schlecht, sehr schlecht. Invest Concept gehört zu den Leipziger Immobilienunternehmen, die einen aktiven Beitrag dafür leisten, dass dringend benötigter Wohnraum dem Markt zugeführt wird. In der Gesamtheit hat dieser Markt aber noch ein gewaltiges Entwicklungspotenzial, dass Sie mit Ihrem Investment in eine Neubau Immobilie in Leipzig nutzen können. Denn Leipziger Kommunalpolitiker sprechen hinsichtlich des Wohnungsbaus längst von einer „mittleren wohnungspolitischen Katastrophe“. Die aktuellsten verfügbaren Zahlen von 2015 weisen einen marktaktiven Leerstand von nur noch drei Prozent aus. Seitdem sind über 22.000 Menschen nach Leipzig gezogen – hingegen aber nur 3.300 Wohnungen neu geschaffen worden. 2017 wurden in der Stadt 1.654 Wohnungen fertiggestellt (2016: 1.525) – einige davon in Neubau Immobilien aus dem Portfolio der Invest Concept. Der sich verknappende Wohnraum wird bei steigender Nachfrage zwangsläufig eine für den Investor lukrative Situation schaffen, die seine Anlage sicher, marktgerecht und nachfrageorientiert macht.

Auch in Leipzig steigen die Quadratmeterpreise

Rund 80.000 mehr Menschen als noch vor zehn Jahren leben heute in Leipzig. Das hat zu einem Anstieg der Immobilienpreise für Neubauimmobilien (laut Immowelt um 74 Prozent) geführt, der sich weiter fortsetzen dürfte. Eine Kaufentscheidung sollte daher auch mit der Überlegung getroffen werden, auf welchem Preisniveau man in den Markt einsteigen möchte, um beste Renditechancen zu erzielen. Noch immer bestehen eklatante Unterschiede, die dem Anleger Spielraum geben. So kostete der Quadratmeter Wohnfläche im ersten Halbjahr 2018 in Leipzig durchschnittlich 1.910 Euro – in München dagegen exorbitante 7.070 Euro. Der Leipziger Preisanstieg bewegt sich also in einem Rahmen, der von der gesunden wirtschaftlichen Entwicklung vorgegeben wird. Sprecher von Immobilienverbänden weisen denn auch darauf hin, dass die gestiegenen Preise durch die Zins- und Einkommensentwicklung im Vergleichszeitraum mitunter beträchtlich überkompensiert würden. Jüngstes Beispiel ist das in diesem Jahr eingeführte Baukindergeld, das für Familien die Anschaffung von Wohneigentum in Neubau Immobilien auch in Leipzig noch lohnenswerter macht.

Die Mieten in Neubauimmobilien in Leipzig steigen besonders rasant

Demgegenüber verzeichnen auch die Mieten einen Anstieg, der das Engagement in den Leipziger Immobilienmarkt rechtfertigt. Bis 2030 benötigt Leipzig wohl zwischen 51.000 und 78.000 neue Wohnungen. Die Schätzungen gehen zwar auseinander, ein Neubau von 3.400 bis 5.200 Wohnungen pro Jahr ist aber dringend erforderlich, um im Wachstum mithalten zu können. Dieses wird auch von dem Mieten vorangetrieben. Eine Analyse des Mietmarktes ergab 2017 für Altbauten im Schnitt moderate sechs Euro, während Wohnen in Neubau Immobilien in Leipzig rund 10 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter kostete. Eine Untersuchung der Immobilienexperten Jones Lang LaSalle SE (JLL) ergab, das Leipzig zu den deutschen Großstädten mit den am schnellsten steigenden Mieten gehört. Nur in Berlin ist Wohnen zur Miete im vergangenen Jahr noch teurer geworden. Dennoch hat sich bestätigt, dass die Leipziger mit der Preisentwicklung mithalten. Wegen steigender Gehälter ist der Anteil der Miete am Monatsbudget in den letzten Jahren sogar leicht gesunken. Die wachsende Mietbelastung resultiert übrigens in der Hauptsache aus den gestiegenen Grundstückspreisen in Leipzig, höheren Baukosten und kostenintensiven Vorlagen des Gesetzgebers – Stichwort Energieeinsparverordnung. Immerhin bemüht sich die Stadt seit einiger Zeit, mit Fördermaßnahmen gegenzusteuern und weitere Anreize für die Bauwirtschaft zu schaffen.

Leipzig schneidet bei Kapitalanlegern am besten ab

Momentan sind Wohnungen in Leipziger Neubau Immobilien besonders von Singles gefragt, die in der Messestadt Fuß fassen möchten. 2017 wurden bereits 53,6 Prozent der Haushalte von einer Person geführt (2011: 50,7 Prozent). Daneben besteht eine ungebrochen große Nachfrage nach großzügigen Wohnungen für Familien mit vier und mehr Personen. Investoren werden solche Statistiken aufmerksam studieren, liefern sie doch einen Anhaltspunkt für die weitere Entwicklung. Die in diesen Segmenten stark gestiegenen Mieten sind von einem vergleichsweise niedrigen Ausgangsniveau her zu betrachten. Jedenfalls hat das Handelsblatt ein Ranking veröffentlich, wonach Leipzig unter 50 Städten hinsichtlich Preisprognose, Leerstand, Erschwinglichkeit von Neubauimmobilien, Kaufkraft und Wirtschaftsdynamik bei Kapitalanlegern am besten abschneidet und die größten Chancen auf Wertzuwächse bietet. Dies gilt aber auch für Selbstnutzer, denen das Handelsblatt Wohneigentum in Leipzig ans Herz legt, weil dort – anders als inzwischen an vielen anderen Standorten – hier kaufen noch sinnvoller als mieten sei. Zu dieser Einschätzung sind auch wir gelangt. Wir freuen uns deshalb, Sie gern persönlich zu den Vorzügen von Wohneigentum in Neubau Immobilien in Leipzig beraten zu dürfen.

Ob Denkmalschutz Immobilien oder Neubau Immobilien –
Warum Leipzig langfristig für Kapitalanleger interessant bleiben wird

 

Als im Oktober 2018 1.380 Messeteilnehmer der Münchner Expo Real zu ihren Zukunftsprognosen befragt wurden, glaubten 62 Prozent an weiter steigende Investitionssummen. Und 50 Prozent waren überzeugt, dass Leipzig von allen deutschen Großstädten die beste Wertentwicklung bieten wird. Seien es moderne Neubau Immobilien oder auch Denkmalschutz Immobilien aus der Gründerzeit – Leipzig genießt in der Immobilienbranche und unter Investoren einen ausgezeichneten Ruf. Vor dem Hintergrund, dass einige Branchenvertreter ab 2019 mit steigenden Preisen rechnen, möchten wir hier Fakten beleuchten, die ein Engagement auf dem Leipziger Markt gerade jetzt lohnend erscheinen lassen.

 

Leipzig holt nicht nur auf, sondern auch vieles nach

In Deutschland sinkt die Arbeitslosigkeit, die Einkommenserwartungen steigen, mit ihnen die Kauflaune – untrügliche Anzeichen einer Binnenkonjunktur, die sich auch auf die Wohnsituation in den Städten auswirkt. Viele Menschen leisten sich einen größeren Spielraum bei den Mieten oder denken an den Erwerb von Wohneigentum – sei es in zeitgemäßen Neubauimmobilien oder in einer der vielen schönen für Leipzig typischen Denkmalschutzimmobilien. In der Vergangenheit war es so, dass sich die Immobilienpreise in Ostdeutschland zwischen Görlitz und Rostock auf einem recht moderaten Niveau bewegten. In den Metropolgebieten wie München, Hamburg oder Berlin hingegen explodierten die Preise. Ehemals große Städte wie Leipzig haben über zwei Jahrzehnte an Substanz verloren, an Einwohnerschaft wie an wirtschaftlicher Potenz. Jetzt sind sie zurück – was sich unter anderem an ihrer Attraktivität für viele Zuzügler bemerkbar macht. Leipzig ist seit einiger Zeit die am schnellsten wachsende Großstadt Deutschlands. Aber auch die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt ist Ausdruck neuer städtischer Größe und Dynamik.

 

Neubauimmobilien oder Denkmalschutz: Renditen bis 12 Prozent möglich

Eine aktuelle Erhebung laut WELT stellt fest, dass sich die Kaufkraft in vielen ostdeutschen Städten stärker entwickelt hat als die Wohnkosten. In Leipzig beispielsweise hat die Kaufkraft der Messestädter seit 2011 um 22 Prozent zugelegt, hingegen ist die Wohnkostenbelastung um 0,6 Prozent zurückgegangen. Während die Bevölkerung stetig zunimmt (Dezember 2017: rund 582.000, +1,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr) und die Wirtschaftskraft mit einem permanent kletterndem Geschäftsklimaindex der Leipziger IHK wächst, blieben die Immobilienpreise bei mäßig steigenden Mieten weitgehend stabil. In ihrem „Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland“ für 2018 kommt denn auch das im Osten Deutschlands aktive Unternehmen TAG Immobilien zu dem Ergebnis, dass bei niedrigen Kaufpreisen und allmählich steigenden Mieten in Städten wie Leipzig Renditen zwischen vier und zwölf Prozent möglich sind. In den meisten der 27 größten Städte Ostdeutschlands sei das Investitionsrisiko keineswegs höher als etwa in Düsseldorf, die Bruttoanfangsrendite aber schon. Zum Teil kann man von fast doppelt so hohen Ertragsaussichten im Ost-West-Gefälle ausgehen. Entscheidend ist der Kaufpreis, der umso schneller durch Mieteinnahmen wettgemacht wird, je niedriger er ausfällt.

 

Die Entwicklungsprognosen stimmen positiv

Wer in den letzten Jahren in Neubau Immobilien oder Denkmalschutz Immobilien in Leipzig investierte, wird die geschilderten Renditeüberlegungen als Maßstab genommen haben. Wie sieht nun der Blick in die Zukunft aus? Im laufenden Jahrzehnt sind Städte wie Greifswald und Rostock, Freiberg und Görlitz, Weimar und Erfurt gewachsen. Den Spitzenplatz aber nimmt Leipzig ein, dessen Haushalte allein zwischen 2015 und 2017 um 7,9 Prozent zunahmen. Vernachlässigt man das in Deutschland generell niedrige Bevölkerungswachstum, dann handelt es sich um viele Zuzügler, die in ostdeutschen Städten ihre Chance ergreifen möchten. Berücksichtigt man dann noch die auch im Osten rückläufigen Arbeitslosenzahlen, dagegen die zahlreichen neu entstehenden Jobs, ergibt dies genau die richtige Mischung an Voraussetzungen für eine wachsende Nachfrage am Wohnungsmarkt. So stiegen im ersten Halbjahr 2018 die Mieten in Leipzig verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um 6,7 Prozent – beim Spitzenreiter Rostock sogar um 23,6 Prozent. Im aktuellen Rendite-/Risiko-Profil von TAG Immobilien bewegt sich Leipzig bei einem moderaten Risiko von unter zwei Punkten (die meisten anderen ostdeutschen Städte liegen darüber) in einem Bereich von durchschnittlich vier Prozent Rendite. Wenn Umfragen unter Vertretern der Immobilenbranche ergeben, dass für die Zukunft mit höheren Kaufpreisen gerechnet werde, ist dies also dem Umstand eines Ostdeutschlands im Nachholbedarf geschuldet. Die derzeitige wirtschaftliche Situation und das prognostizierte Wachstum der Stadt erlauben die Feststellung, dass es sich dabei um eine gesunde Entwicklung handelt, deren Chancen die Risiken auch auf mittlere Sicht übersteigen werden. Die inzwischen vor Dresden größte Stadt Sachsens soll verschiedenen neuen Prognose zufolge bis zum Jahr 2030 zwischen 618.000 und bis zu 722.000 Einwohner zählen!

 

Ungebremste Nachfrage nach attraktivem Wohnraum

Worauf bauen sich also die Hoffnungen, dass Leipzig als Immobilienstandort dauerhaft erfolgreich sein wird? Dafür gibt es ein ganzes Bündel an Indizien: Das Marktforschungsinstitut Empirica hat herausgefunden, dass Leipzig als Schwarmstadt Berlin und München überflügelt. Damit ist die Tatsache gemeint, dass die um die Messestadt gruppierten kleineren Städte inzwischen ebenfalls Magnetwirkung entfalten und Zuzügler anziehen – Voraussetzung für einen starken und stabilen Ballungsraum mit einer nachhaltigen Preisentwicklung. Im Städteranking des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) belegt Leipzig einen zweiten Platz unter den 30 zukunftsfähigsten deutschen Großstädten. Dass neue Jobs entstehen, zeigt unter anderem ein Leipziger Büromarkt mit rasant wachsendem Flächenumsatz. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt – zugleich ist die Neubauquote sehr niedrig, ebenso die Zahl der Leerstände. Unser Unternehmen trägt dazu bei, dass in Leipzig bedarfsgerechte Neubau Immobilien errichtet werden. Dennoch wird es daran in absehbarer Zeit mangeln. Und auch dem Angebot an Altbauten wie den von uns angebotenen exklusiven Denkmalschutz Immobilien in Leipzig sind natürlichen Grenzen gesetzt. So bleibt es für den Anleger weiterhin spannend, wie allmählich die Nachfrage das wirklich attraktive Angebot übersteigen dürfte.

 

Viel zu wenige Neubau Immobilien – hoch begehrte Denkmalschutz Immobilen

Abhängig von den verschiedenen Rechenmodellen zum Bevölkerungswachstum benötigt Leipzig bis 2030 zwischen 30.000 und 60.000 neuen Wohnungen, um den Bedarf sicherzustellen – Neubauimmobilien, die bereits im Planungsstadium auf einem so gut wie sicheren Fundament für Investoren stehen. Bedenkt man, dass 2016 gerade einmal 915 neue Wohnungen fertiggestellt wurden, kann man sich die kommenden Diskrepanzen auf dem hiesigen Immobilienmarkt selbst ausmalen. Somit werden auch Altbauten immer hoch interessante Investmentobjekte bleiben, zumal Leipzig deutschlandweit bekannt ist für seine einzigartigen Denkmalschutz Immobilien. Für beides – Neubauimmobilien und Denkmalschutz Objekte – finden Sie in Invest Concept einen versierten Ansprechpartner, der den Leipziger Immobilienmarkt aus jahrelanger Praxis kennt und im Interesse der Anleger und Eigennutzer an zukunftsfähigen Konzepten interessiert ist.

 

Sie möchten sich aus erster Hand über die aktuellen Trends und Marktchancen bei Denkmalschutz Immobilien wie auch Neubau Immobilien in Leipzig informieren? Wir freuen uns, wenn wir Sie demnächst unverbindlich beraten dürfen.

Der kulturgeschichtliche Hintergrund unserer Denkmalschutz-Immobilien

Leipzig gilt als Hochburg der Gründerzeitarchitektur. Wenn man beispielsweise das Waldstraßenviertel besichtigt, fallen sofort die prächtigen Fassaden auf, die hier ganzen Straßenzügen ein unverwechselbares, geradezu mondänes Aussehen geben. Architektonische Relikte der Gründerzeit finden sich aber auch in vielen anderen Leipziger Stadtteilen. Sie sind so charakteristisch für Leipzig, dass auch in unserem Immobilien-Portfolio zahlreiche Objekte zu finden sind, deren Baugeschichte in die Gründerzeit verweist. Sie sind nicht nur wegen ihres besonderen Flairs attraktive Anlageobjekte, sondern als Baudenkmal auch wegen ihrer steuerlichen Vorzüge. Deshalb lohnt sich ein Blick auf jene Epoche, die wir Gründerzeit nennen und die uns so viele einzigartige Bauwerke geschenkt hat.

Es begann mit der Reichsgründung
Auch heute hat im wirtschaftlichen Sektor der Begriff „Gründer“ einen Klang nach Aufbruch oder Neuanfang. Dazu kam es 1871 im eben erst gegründeten Deutschen Kaiserreich, dem nach dem siegreichen Krieg gegen Frankreich beträchtliche Reparationszahlungen zuflossen. In Verbindung mit der neu gewonnenen politischen Einheit sorgten diese in Deutschland für einen beispiellosen Wirtschaftsaufschwung. Eine Phase der Hochkonjunktur setzte ein, die als Gründerzeit bezeichnet wird. Sie endete bereits 1873 abrupt mit dem sogenannten „Gründerkrach“, als eine geplatzte Spekulationsblase das junge Reich in eine Wirtschaftskrise stürzte. Damals konnte man sich – anders als heute – eines negativen Images sicher sein, wenn man sich als Gründer bezeichnete. Denn die Krise wurde vor allem von vielen erfolglosen Start-Ups der 1870er Jahre angeheizt. Dennoch gilt diese Zeit als ein städtebaulicher Höhepunkt in Deutschland. Denn mit den massenhaften Zuzügen in die Großstädte, dem Aufbau privater Vermögen und einer sich ungehemmt bahnbrechenden Industrialisierung explodierte die Nachfrage nach Wohnraum. So löste die Gründerzeit einen Baumboom aus, der noch heute in Form so vieler Denkmalschutz-Immobilien zu bestaunen ist.

Eine Stilepoche mit Retro-Charme
Doch wie passen diese Zeitangaben zu den Jahresangaben, auf die wir unsere Denkmalimmobilie datieren? Dort reicht die Gründerzeit schon mal bis 1900 und in noch jüngere Zeiträume. Dies hat einen einfachen Hintergrund: Gründerzeit ist in der Kultur- und Architekturgeschichte oft ein Synonym für den Historismus, der von 1871 bis etwa 1914 großen Einfluss auf Architektur und Design hatte. Schaut man sich eine beliebige unserer Denkmalschutz-Immobilien aus der Gründerzeit genau an, fallen Elemente auf, die das Objekt in die Neogotik, den Neuklassizismus oder weitere historisierende Baustile der damaligen Zeit einordnen. Heute würden wir sagen: ihm einen Retro-Look verleihen, wie er damals in der Gründerzeit überaus en vogue war. Ironischerweise werden heute viele Gebäude der Gründerzeit von Laien für einen Ausdruck des damals offenbar modernen, gänzlich neuen Baustils gehalten – was sie aber zumeist eben nicht waren. Sie verkörperten die Sehnsucht nach anderen Epochen und Stilen, die in Jahren der politischen und kulturellen Ernüchterung für Emotionalisierung und ästhetischen Gewinn sorgten. Damit haben Gründerzeit-Immobilien auch heute den gleichen emotionalen Mehrwert, den sie bereits im Jahr ihrer Fertigstellung haben. Und wir setzen alles daran, dass nach liebevoller, absolut detailgerechter Sanierung diese hochwertigen Denkmalimmobilien ihren alten Zauber aufs Neue ausstrahlen.

Es gibt viele Wege zum Eigentum – aber jeder bedarf der genauen Prüfung

Sie beschäftigen sich mit dem Kauf einer Denkmalimmobilie oder Neubauimmobilie aus unserem Portfolio, können oder wollen aber die erforderlichen Mittel nicht selbst aufbringen? In Zeiten historischer Niedrigzinsen stehen Ihnen viele Möglichkeiten offen, Ihren Wohntraum zu verwirklichen oder eine hochkarätige Kapitalanlage in Leipzig zu erwerben. Für eine maßgeschneiderte Finanzierung bieten sich verschiedene Wege an, über die wir Sie hier informieren möchten.

Hypothekarkredit

Eine übliche Vorgehensweise ist die Aufnahme eines Hypothekarkredits durch den zukünftigen Eigentümer der Immobilie. Dieser vergleicht in einem ersten Schritt die Angebote seiner Hausbank mit denen anderer Institute. Bankberater berechnen die Zinsen anhand ihrer Risikoeinschätzung: Ein niedriges Risiko bedeutet auch niedrige Zinsen. Die Zinsen werden im Allgemeinen auf einen Zeitraum von 10 Jahren festgeschrieben. Nach Ablauf der Frist gelten die zu diesem Zeitpunkt aktuellen Konditionen.

Zinsvariables Darlehn

Bei dieser Kreditform sind die Zinskonditionen an die Entwicklung auf dem Kapitalmarkt gebunden. Daher ist diese Variante des Darlehns vorteilhaft für Immobilieneigentümer, die Zinsen steuerlich abschreiben können oder sich auf in absehbarer Zeit sinkende Zinsen verlassen möchten. Hier können Sie gegenüber dem Hypothekarkredit unter Umständen besser abschneiden. Bei steigenden Zinsen geht indes die Rechnung nicht auf.

 

Bausparvertrag

Zur Finanzierung einer Immobilie können Sie mit einer Bausparkasse einen Bausparvertrag abschließen. Dabei sparen Sie eine im Vertrag definierte Summe an. Der Prozentsatz ist ebenfalls vertraglich festgelegt. Als Bausparer erhalten Sie mit Vertragszuteilung eine Garantie auf den Erhalt der Differenz zur Gesamtsumme, die Sie für Ihre Finanzierung aufbringen müssen. Diese Garantie ist rechtsverbindlich und kann vererbt werden.

KfW-Förderdarlehen

Als weltweit größte Förderbank vergibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) auch Kredite für Investitionen in Wohnimmobilien oder deren energetische Sanierung. Die KfW-Förderprogramme zeichnen sich durch günstige Zinsen aus und sind Maßnahmen der Bundesländer, um die Eigennutzung von Wohneigentum zu fördern. Ob die KfW auch Sie unterstützt, ist von einer Reihe von Faktoren abhängig, zu denen unter anderem die Anschaffungskosten der Immobilie, die Wohnfläche und das Alter, aber auch Ihr Haushaltseinkommen und die Größe Ihrer Familie gehören. In jedem Fall lohnt es sich, die individuelle Förderwürdigkeit Ihres Kaufvorhabens zu prüfen.

Schuldscheindarlehen

Anders als ein klassischer Darlehensvertrag handelt es sich hierbei um einen

langfristiger Kredit mit Schuldschein, wie sie beispielsweise von Unternehmen oder Privatleuten mit hoher Bonität angeboten werden. Anders als beim Bankdarlehen müssen Sie hierbei in der Regel mit einem höheren Bearbeitungsaufwand rechnen.

Haben sie sich bereits Gedanken über die Finanzierung Ihrer Immobilie gemacht? Wir stehen Ihnen mit einer professionellen Beratung gern zur Seite.

Was Sie als Vermieter von der Steuer absetzen können

 

Als Kapitalanleger sind Sie an Renditen aus Mieteinnahmen interessiert. Gleichzeitig sind Sie finanziellen Belastungen ausgesetzt, die mit dem Kauf beginnen und sich bis zu den zukünftig anfallenden Instandhaltungskosten erstrecken werden. Die gute Nachricht: Als Vermieter haben Sie die Möglichkeiten, viele dieser Ausgaben von der Steuer abzusetzen. Denn gerade die Finanzierung einer Immobilie durch Darlehen ist mit Zinsen und weiteren Werbungskosten verbunden – ein Verlust, den Sie als Vermieter mit Ihren sonstigen Einkünften steuerlich verrechnen können. Wenn Sie also vor Ihrer Immobileninvestition eine Kalkulation aufmachen, sollten Sie diesen wesentlichen Vorzug unbedingt einbeziehen. Hier ein kurzer Überblick, welche Werbungskosten Sie beim Finanzamt geltend machen dürfen:

 

Welche Ausgaben unter Werbungskosten fallen

Zunächst einmal sind alle Finanzierungskosten steuerlich absetzbar – in der Hauptsache die Schuldzinsen, die Sie für das Hypothekardarlehen zur Finanzierung Ihrer Immobilie oder für Renovierungen zahlen.

 

Zudem können Sie auch alle Nebenkosten absetzen, die für die Nutzung Ihres Haus- und Grundbesitzes anfallen. Zu diesen laufenden Kosten zählen beispielsweise die Grundsteuer, die Heizungs- und Wasserkosten oder die Gebäudeversicherung.

 

Ihre Investition muss zukunftsfähig gemacht werden? Auch sämtliche Renovierungs- und Instandhaltungskosten können Sie steuerlich geltend machen.

 

Sie erhalten jedes Jahr für Ihre mit der Immobilie verbundenen Anschaffungen- oder Herstellungskosten Abschreibungen, die Sie beim Finanzamt ebenfalls gegenrechnen können.

 

Übrigens: Sollten Ihre Immobilie entgegen aller Voraussicht Verluste machen, senken diese immerhin auch Ihre Steuerbelastung.

 

Was es mit dem Kürzel AfA auf sich hat

Im deutschen Steuerrecht gilt die Absetzung für Abnutzung, ein Rechtsprinzip, das oft auch AfA abgekürzt wird. Der Gesetzgeber regelt damit den Umfang der unter AfA fallenden Möglichkeiten. Sicher haben Sie beispielsweise von der Denkmal-AfA gehört, den Steuersparmöglichkeiten in Verbindung mit dem Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie. An dieser Stelle können wir die vielen steuerlichen Vorteile für Kapitalanleger als Vermieter nur anreißen. Wir beraten Sie deshalb auf Wunsch gerne im Detail, welche Werbungskosten in Ihrem individuellen Fall zu steuerlichen Vergünstigungen führen.

Wie Sie sich als Käufer beim Immobilienkauf absichern können

Der Kauf einer hochwertigen Immobilie ist für jeden Teilnehmer auf dem Immobilienmarkt eine bedeutende Entscheidung – selbst routinierte Profis wie wir wissen den besonderen Akt des Immobilienerwerbs eingehend zu würdigen. Damit Sie als Käufer von Anfang an auf der richtigen Seite agieren, gibt es eine ganze Reihe von vertraglichen Sicherheiten, die Sie zu Ihren Gunsten nutzen können.

Denkmal-Immobilie klar terminieren

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben, sollte im notariellen Kaufvertrag deren erfolgte Fertigstellung mit konkretem Datum vermerkt sein. So wissen Sie genau, wann die Sanierungsarbeiten beendet wurden und Sie die Wohnfläche des Objekts dem Mietmarkt zuführen können. Eine Vermietung ist übrigens auch schon möglich, wenn noch geringfügige Restarbeiten ausstehen sollten. Gut zu wissen: Kann der Bauträger den im Vertrag fixierten Termin nicht einhalten, muss er Ihnen die ausfallende Kaltmiete ersetzen. Ihre finanziellen Planungen können Sie also in jedem Fall verwirklichen.

Die Vorteile einer Festpreisgarantie

Viele Bauträger bieten eine Festpreisgarantie. Dadurch vermeiden Sie Falschkalkulationen und eine ebenso überraschende wie kostenintensive Nachfinanzierung, die den ursprünglichen Kaufpreis deutlich übersteigt. Der Bauträger kommt somit selbst für die entstehenen Neukosten auf, wenn Sanierungs- bzw- Renovierungsarbeiten unter Umständen teuer als geplant ausfallen sollten.

Besser eine Rücklage bilden

Wir empfehlen unseren Kunden, zur eigenen Sicherheit eine angemessene Rücklage zu bilden, falls Mietraum nach dem Kauf leer stehen sollte. Wegen der Kosten von Mietgarantien und weil im schlechtesten Fall ein Leerstand von Ihnen selbst ausgeglichen werden muss, ist eine Rücklage immer der probatere Weg.

Die Haftung des Bauträgers

Im notariellen Vertrag sollte überdies die Haftung des Bauträgers festgeschrieben sein. Nach dem BGB haftet dieser für einen Zeitraum von fünf Jahren für die Sanierungsarbeiten, die von ihm ausgeführt werden. Den Kaufpreis zahlen Sie – wie in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt – entsprechend dem Baufortschritt. Rund vier Wochen nach Ihrem Termin beim Notar wird eine Anzahlung fällig. Diese erste Baurate deckt 30% des Kaufpreises. Weitere Zahlungen sind erst von Ihnen zu leisten, wenn ein Vertragsteil  fertiggestellt wurde, also eine im Vertrag definierte Baumaßnahme. Sie haben damit die Sicherheit, während des Baus oder der Sanierung der Immobilie Ihre Ziele schrittweise umzusetzen und bei Nichterfüllung der vertraglichen Vorgaben die Zahlung verweigern zu können. Auch die letzte Rate ist erst dann fällig, wenn alle im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel vom Bauträger abgestellt wurden. Auch hier halten Sie also bis zuletzt die Zügel in der Hand.

Alle Besonderheiten dieses Immobilientyps auf einen Blick

Anders als eine ganz neu entwickelte, noch unbewohnte Neubauimmobilie, spricht man von einer Bestandsimmobilie, wenn ein Objekt bereits voll entwickelt und seine Wohnflächen ganz oder teilweise vermietet sind. Eine Bestandsimmobilie bietet beim Kauf den Vorteil eines relativ exakt zu berechnenden Preises, da der Bau längst abgeschlossen ist und Kostenklarheit über mögliche Verbindlichkeiten gegenüber Kapitalgebern oder den Aufwand für die Instandhaltung besteht. Diese anfallenden Kosten können vom Käufer mit den Mieteinnahmen der Bestandsimmobilie verrechnet werden, so dass sich bei Mehreinnahmen ein Gewinn ergibt und die genannten Verbindlichkeiten an Fremdkapital Monat für Monat weiter ausgeräumt werden.

Schlüsselkriterium Vermietungsstand

Interessenten an einer Bestandsimmobilie kalkulieren mit einem Soll-Wert an gewünschten Mieteinnahmen. Dieser bezieht sich auf die gesamte Wohnfläche des Gebäudes. Komplementär dazu steht der Ist-Wert von aktuell mit der Immobilie erzielten Mieteinnahmen. Mit steigendem Vermietungsstand kommt es zu einer immer engeren Annäherung vom Ist- an den Soll-Wert. Im Idealfall kann das Objekt ohne Leerstände erworben werden. Umgekehrt erlaubt ein nur mäßig oder gar nicht vermietete Bestandsimmobilie häufig – wenn auch nicht immer – Aufschlüsse über ihre Marktchancen. Ein entwickeltes Objekt, das zum Zeitpunkt des Verkaufs kaum Mieter gefunden hat, kann unter Umständen durch eine professionelle Vermarktung seiner Mietflächen an Attraktivität gewinnen – oder es birgt von sich aus innewohnende Mängel, die seiner Attraktivität entgegenstehen und schwer zu kompensieren sind.

Weitere kaufentscheidende Faktoren

Der Marktwert einer Bestandsimmobilie ist aber noch von weiteren Kriterien abhängig, die sich direkt oder indirekt auf die beabsichtigten Mieteinnahmen auswirken. Da wäre zum einen die Standortfrage zu berücksichtigen. Was sind die Lagevorteile bzw. gibt es in dieser Hinsicht Abstriche, die sich wertmindernd auswirken könnten? Denn auch für Bestandsimmobilien gelten die gleichen dominierenden Gesetzmäßigkeiten, was ihre Lage betrifft. Gibt es ferner spezielle Nutzungsmöglichkeiten, die den Wert beeinflussen könnten? Dies bezieht sich nicht allein auf Gewerbeimmobilien, da sich auch bei Wohnimmobilien die vielfältigsten Nutzungsfelder ergeben können oder schon vorliegen. Schließlich ist auch der Modernisierungsstand ein wichtiges Kaufkriterium. Er gibt Auskunft über möglicherweise demnächst fällige Modernisierungsmaßnahmen und die ökologischen Qualitäten, letztlich also über die Zukunftsfähigkeit der Immobilie. Ist der Marktwert der Bestandsimmobilie ermittelt – bei offenen Fragen durchaus auch unter Hinzuziehung von Sachverständigen – ist dieser mit dem Kaufpreis identisch, den die gesamte Immobilie erzielen kann.