Bauboom in Leipzig setzt sich 2020 unvermindert fort

Leipzig braucht mehr Wohnraum. Die parteilose Baubürgermeisterin Dorothee Dubrau möchte die Weichen stellen für wirtschaftliche Neubauimmobilien und bezahlbares Wohnen. Dafür hat sie im zweiten Anlauf ein Bündnis zusammenbekommen, dem unter anderem Unternehmer und Mietervertreter angehören. Diskutiert werden beispielsweise staatliche Fördermodelle, wie sie in anderen Großstädten üblich sind. Während die Bevölkerungsentwicklung inzwischen in ruhigeren Fahrwassern unterwegs ist, steigt die Zahl der fertiggestellten Wohnungen. 2018 wurden 2.330 Wohnungen in Neubau Immobilien in Leipzig ihren Eigentümern übergeben. 2019 waren es etliche mehr, exakte Zahlen stehen aber noch aus. Ursprünglich war die Stadt von einem Bedarf an neuen Wohnungen von 6.800 pro Jahr ausgegangen, um das erwartete Bevölkerungswachstum von 720.000 Einwohnern bis 2030 aufzufangen. So viele werden es nach jüngsten Prognosen wohl doch nicht sein. Der Wohnungsmangel ist dennoch spürbar. Besonders hoch ist laut Dubrau der Bedarf an Wohnraum für Familien mit Kindern bei Wohnungsgrößen zwischen 80 und 90 Quadratmetern. Alles deutet darauf hin, dass 2020 in Leipzig mehr Wohnungen denn je gebaut werden. Dazu wird auch Invest Concept einen Beitrag leisten. Als Immobilienunternehmen mit starkem Regionalbezug setzen auch wir uns für eine bedarfsorientierte Deckung der großen Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt ein.

Empirica-Index: Von wegen Preisblase!

Es gibt ihn tatsächlich – einen Blasenindex, der vor Gefahren auf dem deutschen Immobilienmarkt warnt. Das Forschungsinstitut Empirica hat nun seine Studie für das vierte Quartal 2019 vorgelegt und für mehrere deutsche Großstädte Schlussfolgerungen für die Renditesicherheit und das Verhältnis von Kaufpreis und Mietentwicklung abgeleitet. Da wir dieses Thema in den letzten Wochen aufmerksam beleuchtet haben, soll auch Empirica zu Wort kommen. Eine „eher hohe Blasengefahr“ besteht nach Ansicht der Berliner Analysten demnach für zehn von zwölf von Empirica untersuchten Städten, darunter München, Berlin, Hamburg und Stuttgart. Für Leipzig wie für Dortmund – beide Städte werden gern miteinander verglichen – wird die Blasengefahr nur als „mäßig hoch“ eingestuft. Die Marktbeobachter sprechen bei den zuerst genannten Städten von einem „Preisballon“, der durchaus schon da sei, aber abgesehen von möglicherweise Berlin vorerst nicht einmal im chronisch überteuerten München zum Platzen neige. Haufe online nimmt dazu Stellung und zitiert einen Experten von LBBW Research, der die Lage noch wesentlich entspannter sieht. Das Bewertungsniveau sei in Deutschland „ambitionierter“, also besonders kritisch, auf eine spekulative Immobilien-Preisblase, die mittelfristig platzen könnte, deute wenig hin. Wohnimmobilien würden sich auch weiterhin, aber langsamer als bisher verteuern. Ein Zinsschock sei fürs Erste nicht zu befürchten.

Gewos-Studie: Der Immobilienboom geht weiter

Stell dir vor, es ist Immobilienboom – und der Preisanstieg geht einfach weiter. So launig könnte man die neusten Ergebnisse einer Studie des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (Gewos) zusammenfassen. Im Auftrag der Deutschen Presseagentur haben die Analysten aus Norddeutschland nun bestätigt, was auch wir für die korrekte Sicht auf den deutschen Immobilienmarkt halten: Seit zehn Jahren steigen die Immobilienpreise, ohne dass es ernsthafte Anzeichen für einen Abschwung gibt. Der Ansturm ist vor allem in Städten ungebrochen, teilt Gewos mit. Der bereits zehn Jahre währende Preisauftrieb setzt sich fort. So haben sich Eigentumswohnungen durchschnittlich um 8,2 Prozent verteuert, wenn man den Stand zum dritten Quartal 2019 mit dem von 2018 vergleicht. In einigen Großstädten sind es sogar 9 Prozent. Für ein Ende dieser Dynamik spricht erst einmal nichts. Ihre Triebkräfte wurden einmal mehr mit günstigen Krediten, dem großen Bevölkerungszuwachs in Städten wie Leipzig und einer guten Konjunktur begründet. Zudem zieht die Nachfrage weiter an. Dafür verantwortlich ist auch der hierzulande herrschende Baustau. 2019 entstanden 300.000 Neubauimmobilien, in den 1990er Jahren waren es jährlich noch rund 600.000 bei kaum steigenden Preisen. Weitere zu Wort kommende Experten halten die deutsche Konjunktur für so robust, dass sie den Immobilienboom nicht bedrohen würde. Und auch eine mögliche Rezession könne nichts an diesem fortgesetzten Aufschwung ändern.

Ausblick auf 2020: Weitere Preissteigerungen bei Immobilien – keine Anzeichen für eine Blase

Viele Marktbeobachter sehen den ungebremsten Immobilienboom in Deutschland auch als Ergebnis der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Die EU-Kommission hatte kürzlich davor gewarnt, dass in einigen Ländern die Immobilienpreise gefährlich stark ansteigen und damit nicht mehr auf einem realistischen Datenfundament stehen könnten. Für 2018 gibt die EU-Kommission zu bedenken: „Die Bewertungen liegen in einer wachsenden Zahl von Mitgliedstaaten über den bisherigen Spitzenwerten, die Mitte der Nullerjahre erreicht wurden, und sind wahrscheinlich überzogen.“ Die Lücke zwischen aktuell gezahlten Preisen und jenen, die nach Ansicht der Politiker durch die momentane wirtschaftliche Situation, Lohnzuwächse und tatsächlichen Renditen gerechtfertigt seien, klaffe auch im Niedrigzinsland Deutschland. Droht also womöglich eine Immobilienblase? Experten wie Markus Eltges vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sehen dafür laut einem Bericht von WELT keine Anzeichen. Dafür sei die Nachfrage in den deutschen Städten nach Wohnraum zu hoch, woran sich vorläufig nichts ändern würde. Zudem gibt es keine Überproduktion von Neubauimmobilien. Eher ist das Gegenteil der Fall: Neubau Immobilien fehlen, und dies nicht nur im schnell wachsenden Leipzig. Die spanische Immobilienblase der vergangenen Jahre war aber wegen aufgeblähter Überkapazitäten bei einbrechender Nachfrage geplatzt.

Statistisches Bundesamt: Baustau bei Neubauimmobilien in Leipzig und ganz Deutschland aus Personalmangel

Zwischen 2013 und 2018 wuchs Leipzig um mehr als 35.000 Haushalte. Im gleichen Zeitraum wurden aber nur 8.600 Wohnungen in Neubauimmobilien fertiggestellt, davon 2.333 im Jahr 2018. Das war das höchste Bauvolumen der letzten Jahre, dennoch hinkt die Stadt ihren Wohnbauzielen hinterher. Diese Entwicklung betrifft ganz Deutschland. Was sind die Gründe? In Leipzig wie in anderen Metropolen trifft eine weiter steigende Nachfrage auf ein zu kleines Angebot. Die Preise für Eigentumswohnungen schießen nach oben, ebenso die Mietkosten. Was für manchen Kapitalanleger erst einmal nach einer lukrativen Geschäftslage aussieht, offenbart tief greifende strukturelle Probleme. Nun hat das Statistische Bundesamt festgestellt, dass Genehmigungsunlust der städtischen Behören oder Änderungen des Mietrechts nur peripher für den verhaltenen Nachschub an Neubau Immobilien in Leipzig und anderswo verantwortlich sind – sondern eine Bauindustrie und ein Handwerk, das – wie WELT schreibt – „mit dem Wohnungsneubau nicht hinterherkommt“. So hat sich zwischen 2008 und 2018 der bundesweite Bauüberhang von rund 320.000 auf fast 700.000 genehmigte, aber nicht fertiggestellte Wohnungen in Neubauimmobilien mehr als verdoppelt. Diesen „Baustau“ führt der Georg Thiel, Präsident des Statistischen Bundesamts, auf die Zahl der Beschäftigten in Baufirmen zurück, die nicht im gleichen Maße gestiegen ist wie die Zahl der Auftragseingänge. Aber auch die Bauämter hätten mit Personalstau zu kämpfen. Dabei haben sich die Baugenehmigungen seit 2009 von rund 178.000 auf knapp 347.000 im Jahr 2018 fast verdoppelt. Besonders Berlin ist von dieser baulichen Schieflage betroffen. Der Nachfrageanstieg nach Wohnraum resultiert aus starken Zuwanderungsbewegungen. Allein Leipzigs Bevölkerung ist in sechs Jahren um nahezu 13 Prozent gewachsen. Und weil Wohneigentum in Neubau Immobilien laut Statistischem Bundesamt als Anlageform gerade wiederentdeckt wird, beflügelt auch diese Form der Nachfrage die Kaufpreise. In jüngster Zeit wurde indes eine leichte Abwanderung ausländischer Investoren beobachtet, was durchaus ein ermutigendes Signal für deutsche Kapitalanleger ist und eine moderate Preisentwicklung verspricht.

Profitieren beim Finanzieren: ab 2020 KfW-Kredite mit Negativzinsen möglich

Massive Förderkredite, bei denen man noch etwas herausbekommt? Bis vor wenigen Jahren hätte eine solche Vorstellung nur für Kopfschütteln gesorgt. Aber jetzt ist es Realität: Die staatliche Förderbank KfW will ab 2020 Kredite mit negativen Zinsen vergeben. Dies soll Mittelständlern, aber auch Privatkunden zugute kommen – und damit Investitionen stärken sowie den Bau bzw. Erwerb von Immobilien fördern. Derzeit muss die Förderbank aber erst einmal ihr IT-System auf das ungewöhnliche Angebot umstellen. Noch ist es technisch unmöglich, Darlehenszinsen mit einem Minuszeichen zu versehen – weshalb bis jetzt nicht exakt feststeht, ab wann letztlich Privatkunden Anspruch auf diese profitable Form staatlicher Fördermittel haben werden. Zuerst nämlich sollen Städte und Gemeinden mit dieser paradoxen Kreditvergabe bedacht werden. Diese werden Kredite direkt bei der KfW bekommen, während Privatkunden sich über ihre Hausbanken darum bemühen müssen. Und auch die müssen ihre Systeme noch auf die neuen Negativzinsen umstellen. Solange dieser Prozess währt, will die KfW den Hausbanken Kredite zu null Prozent gewähren und dafür sorgen, dass Privatkunden einen Zuschuss erhalten. Warum sich die Förderbank das leisten kann? Weil sie als Staatsbank am Kapitalmarkt besonders günstige, oft negative Refinanzierungskosten hat, die sich aus dem Spitzenranking Deutschlands ergeben. Unser Land wird von den führenden Ratingagenturen besser beurteilt als seine klassischen Geschäftsbanken. Wir von Invest Concept begrüßen diese Entwicklung, treibt sie doch auch die gesellschaftspolitisch relevante Dynamik voran, indem sie den Kauf von Immobilien in Leipzig stärkt.

Reform der Grundsteuer beschlossene Sache – Scholz-Modell wirft weiterhin viele Fragen auf

Die erforderliche Mehrheit im Bundestag ist erzielt – jetzt muss nur noch im November der Bundesrat zustimmen, damit die über so viele Monate umstrittene Reform der Grunderwerbsteuer mit der dafür erforderlichen Änderung des Grundgesetzes in Kraft treten kann. Die zum Teil erbittert geführte Debatte um die Neuberechnung der Grundsteuer hatte sich an dem Entwurf von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) entzündet, der ein kompliziertes wertabhängiges Modell vorsieht, bei dem Parameter wie Miete, Gebäudealter und Art der Immobilie einfließen sollen. Der Freistaat Bayern stellte sich quer und fordert ein leichter zu berechnendes wertunabhängiges Modell, das allein auf der Wohn- und Grundstücksfläche basiert. Niedersachsen machte sich für ein Flächen-Lage-Modell stark. Das neue Gesetz sieht deshalb für die Bundesländer eine Öffnungsklausel vor, die ihnen eigene Berechnungsregeln erlaubt. Dem Vorschlag aus Bayern waren viele Branchenverbände gefolgt, die in der von Scholz geplante Reform ein „bürokratisches Monster“ sehen. Nicht nur Grundstückseigentümer befürchten bei der Umsetzung des Scholz-Modells bzw. Bundesmodells einen hohen Mehraufwand. Die unterschiedlichen Mieten würden nach Ansicht vieler Experten die Steuer nicht sonderlich gerecht machen, zumal der Grundstückswert hauptsächlich über den Bodenwert bestimmt wird, der beständig steigt und damit die neue Grundsteuer mit steigen lässt. Vermieter können die Grundsteuer jedoch weiterhin auf die Betriebskosten umlegen. Wer in städtischen Ballungsräumen bereits hohe Mieten zahlt, könnte von noch höheren Kosten betroffen sein, die wegen der in zentralen Lagen gestiegenen Immobilienwerte wohl nicht ausbleiben werden. Gemeinden sind aufgefordert, diese Kostenspirale durch eine Absenkung der Hebesätze auszugleichen. Wer das bayerische Flächenmodell ungerecht findet, wird auch beim Scholz-Modell monieren müssen, dass eine Immobilie mit hohen Mieten ähnlich besteuert wird wie ein vergleichbares Gebäude, in dem geringere Mieten fällig sind. Die Welt hat in einem Beitrag sehr informativ zusammengefasst, welche Problematik sich mit der neuen Grundsteuer vor allem für Mieter verbindet und wie der Gleichheitssatz des Grundgesetztes in Frage gestellt wird. Bis zum 1. Januar 2022 jedenfalls müssen rund 35 Millionen Grundstücke und Gebäude neu bewertet werden – ein immenser bürokratischer Kraftakt. Die neue Grundsteuer soll 2025 erstmals erhoben werden.

Neuer Wirtschaftsbericht: Optimale Rahmenbedingungen für den Leipziger Immobilienmarkt

Im aktuellen Wirtschaftsbericht der Stadt Leipzig stehen alle Zeichen auf Aufschwung: 2018 wuchs die Zahl der Arbeitsplätze in der Stadt um 5.700 – in den letzten drei Jahren sogar um 20.000. Und seit 2005 sind beachtliche 81.500 Jobs geschaffen worden, wozu vor allem die in Leipzig ansässigen Unternehmen beitrugen. Porsche beispielsweise investierte 600 Mio. und BMW 300 Mio. Euro in moderne Werke mit großen Produktionskapazitäten. Auch der Flughafen ist ein attraktiver Arbeitgeber. Wie von uns berichtet, wurden erst kürzlich 500 Mio. Euro für einen weiteren Ausbau des Airports locker gemacht. Entsprechend sank in Leipzig die Arbeitslosigkeit. Die Quote beträgt gegenwärtig 6,2 Prozent. Damit stiegen 2018 auch die Steuereinnahmen um 13 Prozent. Leipzig machte zudem beim Bruttoinlandsprodukt Boden gut und lag 2017 mit 36.000 Euro pro Einwohner zwar unter dem gesamtdeutschen Durchschnitt, aber deutlich über dem von Sachsen (29.960 Euro). Der Wirtschaftsbericht ist ein lohnender Rückblick. Aber schauen wir nach vorn. Auch dann werden die für die Leipziger Immobilienwirtschaft nahezu perfekten Rahmenbedingungen deutlich. Erst Anfang Oktober gab die Beiersdorfer AG bekannt, dass im Industriegebiet Seehausen II bis 2022 ein neues Werk mit perspektivisch über 1.000 Arbeitsplätzen entstehen soll. Der Flugzeughersteller DRA will ab 2023 in Leipzig das kleine Passagierflugzeug Dornier 328 fertigen, wozu 250 hoch qualifizierte Beschäftigte gebraucht werden. Ganz in der Nähe errichtet Philip Morris ein neues Logistikzentrum mit bis zu 200 neuen Jobs. Wachstumstreiber sind aber nicht nur bedeutende Firmen: Leipzig erhält ein Leistungszentrum für den Nachwuchs im Spitzensport. Dort sollen künftige Olympioniken fit für das Siegertreppchen gemacht werden. Zugleich wird Leipzig Sitz der prestigeträchtigen neuen Agentur für Sprunginnovationen – eine neue Behörde, die Leipzig zur Zukunftsschmiede macht, was sich der Bund eine Milliarde Euro über zehn Jahre kosten lassen will. Dazu passt die Meldung, dass in Stötteritz bereits die ersten 5G-Antennen von Vodafone ihren Betrieb aufgenommen haben. So viel Engagement und Investitionsfreude sorgen für ein gutes Klima in der Stadt, von dem auch Kapitalanleger mit einem interessanten Wohnraumangebot für Mieter profitieren werden.

Einen zusammenfassenden Artikel der LVZ zum Thema können Sie hier nachlesen.

Ausländische Investoren sind sich einig: Deutscher Immobilienmarkt ist stabil

Eine weitere gute Branchennews aus berufenem Mund: Auf der Münchner Immobilienmesse Expo Real haben sich diese Woche Vertreter bedeutender internationaler Investoren zur Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt geäußert. Übereinstimmend stellten sie fest, dass der Markt stark ist und von einer „ungeheuren“ Nachfrage geprägt wird. Auch hohe Preise könnten nichts daran ändern, dass Immobilien im Vergleich mit anderen Kapitalanlagen besser abschneiden. Politische Entscheidungen wie der für Berlin geplante Mietendeckel sehen die namhaften Investoren zwar mit Skepsis für eine positive Marktentwicklung – halten sie jedoch für berechenbar. Es wird deutlich, dass momentan höchstens Störsignale aus der Politik dem Immobilienmarkt etwas anhaben könnten. Das Forum Expo Real halten wir von Invest Concept allein deshalb für besonders relevant, weil dort geballte Immobilienkompetenz auf Europas größter Branchenmesse zusammenkommt und sensible Themen wie die weitere Marktentwicklung intensiv analysiert und diskutiert werden. Ein Gradmesser wie dieser darf als verbindlich gelten.

Immobilienpreise: Leipzig bietet in Boomzeiten gute Chancen

Die Nachfrage nach Immobilien ist weiter ungebrochen hoch. Niedrige Zinsen und weiter wachsende Großstädte mit großem Bedarf an Wohnraum lassen die Kaufpreise ungebremst nach oben klettern. So stiegen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2019 nach neuesten Angaben des Statistischen Bundesamts um 5,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Innerhalb der letzten zwölf Monate betrug der Preissprung für Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Städten sogar 8,6 Prozent. Nur in ländlichen Kreisen haben sich die Preise für Wohneigentum mit plus 4,2 Prozent halbwegs moderat entwickelt. Niedrige Zinsen bewirken auch verhältnismäßig niedrige Monatsraten aus Zins und Tilgung. Der Preisauftrieb im aktuellen Tempo könnte aber gerade Eigennutzer in absehbarer Zeit vor Probleme stellen, da sich, wie Immowelt.de feststellt, die Preise von den Einkommen abgekoppelt haben. Noch immer aber gibt es eine für Kapitalanleger wie Eigennutzer signifikante Differenz zwischen nachdrängenden Immobilienstandorten wie Leipzig und Dresden und den weiterhin unangefochtenen Platzhirschen wie München und Frankfurt. Eine durchschnittliche Eigentumswohnung zwischen 60 und 100 m² Größe kostet in Leipzig 225.000 Euro – in München 695.000 und in Frankfurt 450.000 Euro. Auch Berlin (410.000 Euro) oder Nürnberg (339.00 Euro) sind deutlich teurer als Leipzig. Für uns ein Indiz, dass die Sachsenmetropole noch eine der wenigen Großstädte ist, die bei erfreulichem Entwicklungspotenzial faire Preise bietet. Auf der anderen Seite fordern Politik und Bauwirtschaft bis zu 400.000 neue Wohnungen jährlich, um den Bedarf zu decken – gebaut wurden 2018 lediglich knapp 286.000.